物业费的诉讼时效如何计算合理

作者: 发布时间:2009-04-07 09:21:51
自我国开始推行小区物业管理制度以来,业主与物业公司的矛盾就层出不穷,有指责物业公司服务不周的,也有因为与开发商的矛盾而迁怒于物业公司的,原因林林总总,业主的斗争手段却往往只有一种——不缴物业费。这的确是一个令物业公司头痛的办法,甚至已经成为物业公司经营的最大障碍。近年来,我们就常常接到关于物业费欠缴以及催收的咨询电话,既有来自于物业公司的咨询,也有来自于业主的咨询,而双方关注的焦点皆不约而同指向物业费的诉讼时效问题。物业公司担心欠费时间越长,会造成诉讼时效的届满,从而丧失胜诉权;业主在不缴费的同时也担心自己的拖欠行为会否引起法律责任的承担,毕竟寻常百姓家,谁也不想惹上“官非”,如果能因为诉讼时效届满而不用缴费也不用承担相应责任自然是最好。对此,上海市协力律师事务所马晨光律师以办理过的此类案例以及沪上其他案例为例,进行分析如下:从法律角度分析,物业费的收取依据是前期物业管理服务合同,因此可以将这段期间产生的所有物业管理费视为一个整体,而业主每个季度缴纳物业管理费则视为整体债务的分期履行,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此诉讼时效应至前期物业管理服务合同约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算。同时,马晨光律师也表示,即使是从实践操作角度分析,催收物业管理费是物业公司的日常工作之一,因此依照常理也能判断出物业公司不会怠于行使权利,必定是进行过催收和追讨,只是鉴于服务和被服务的关系,考虑到诉讼过的业主在以后的物业服务中关系很难融洽,才未将诉讼作为解决欠费问题的首选方式。此外,物业费的缴纳不仅仅关系到物业公司的正常经营活动,还直接影响到其他正常缴费业主的权益,因此,少有案件中会将诉讼时效作为认定物业公司丧失胜诉权的依据,而是更多的考虑业主拒绝缴纳物业费的理由是否合理。当然,诉讼时效始终是一个存有争议的问题,因此不排除实践中出现因为物业公司不能提供催款证据而败诉的情况。为此,马晨光律师提醒物业公司,在日常经营活动中,物业公司必定会遇到欠缴物业费的现象,应注意定时进行催收,并一定要保留催款的相应凭证,比如催款函以及发件凭证。同时也提醒业主,如因物业公司未尽到相应义务而拒绝缴纳物业费,一定也要保存好相应证据,但是切记,一定要明确该义务的履行者是否是物业公司,否则一旦弄错,不仅要承担败诉的后果,还极有可能为此承担滞纳金。

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