浅述商品房预租之法律要件

作者: 发布时间:2007-07-09 15:15:22
笔者编: 在笔者接受的房产咨询中,许多人对于商品房租赁问题较为关注。由于现房(已取得房地产权证的商品房)租赁在日常生活中较为普遍,众多咨询者亦较为熟悉现房租赁的程序及手续,故本文对此不作复述。本文主要针对商品房租赁中房地产开发企业预租商品房相关法律问题作一浅显论述。 一、商品房预租 所谓商品房预租,是指是指房地产开发企业在新建商品房末办理房地产权属初始登记,取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。 二、上海市针对房地产开发企业预租商品房的相关法律规定 鉴于在全国范围内尚未有法律、行政法规对商品房预售做出明确的规制,上海市房地产部门于1997年9月16日颁布了《上海市外销商品房预租试行办法》;其后又于1998年8月18日颁布《上海市商品房预租试行办法》,同时废止了《上海市外销商品房预租试行办法》;之后,于2001年1月22日又下发《关于废止商品房预租等房屋租赁规范性文件的通知》,该通知废止了《上海市外销商品房预租试行办法》,并明确指出房地产开发企业开展商品房预租,应当按照《上海市房屋租赁条例》及其实施意见(一)的规定办理。 (一)《上海市房屋租赁条例》对于商品房预租的规定 该条例第九条规定:“房地产开发企业预租商品房,应当符合商品房预售的条件,并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租,商品房预购人不得将预购的商品房预租。” (二)《上海市房屋租赁条例》实施意见(一)对于商品房预租的规定 该实施意见第十六条规定:“符合商品房预售的条件并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证的商品房,房地产开发企业可以进行商品房预租。” 第十七条规定:“房地产开发企业预租商品房,应当与承租人签订商品房预租合同。预租合同除了应当具备《条例》第十二条规定的内容外,还应当载明下列内容:(一)预租房屋的交付使用日期;(二)预付款的金额、支付期限;(三)其他有关预租事项。” 第十八条规定:“双方当事人签订预租合同后,应当在15日内持预租合同和本实施意见第六条规定的材料办理预租合同登记备案,除外销房向市房地产交易中心办理外,其他房屋向房屋所在地区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理。” 【第六条规定:“房屋租赁当事人应当签订书面的房屋租赁合同(简称:租赁合同)。在签订租赁合同后的15日内,租赁当事人持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案。上海国营农场范围内的房屋,租赁合同应当由市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处(以下简称农场系统受理处)办理登记备案。(一)出租人应提交的材料:1、房地产权证或者本实施意见第四条规定的其他权属证明;其中向外来流动人员出租的,还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证; 2、出租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明;其中,共有房屋出租的,还应当提交其他共有人同意出租的证明;委托出租的,应提交委托合同;代理出租的,应提交房屋所有权人委托代理出租的证明。(二)承租人应提交的材料:承租人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明;上述应提交的个人身份证明中,居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照;香港、澳门的,应当提交港、澳居民往来内地通行证;台湾的,应当提交台湾居民来往大陆通行证。上述企业、其他组织的登记注册证明中的境外企业、其他组织,应当提交经公证或者认证的登记注册证明。提交的材料符合本条规定的,区、县房地产交易中心或者农场系统受理处应当出具租赁合同登记备案证明。凡不符合的,不予登记备案。”】 第十九规定:“房地产开发企业预租的商品房竣工并取得房地产权证后,方可与承租人订立预租商品房使用交接书,交付房屋。租赁当事人持已登记备案的预租合同及预租商品房使用交接书,向房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理登记备案,领取租赁合同登记备案证明。” 第二十条规定:“房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租;……” 第二十一条规定:“当事人一方要求登记备案,另一方不予配合的,要求登记备案的一方可持……预租合同及预租商品房使用交接书和本实施意见第六条规定一方应当提交的材料办理登记备案,房地产交易中心或者农场系统受理处应予受理。” 第二十二条规定:“已经登记备案的……预租合同解除或者终止的,租赁当事人在解除或者终止合同后的15日内到房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理注销登记手续。” (三)房地产开发企业办理商品房预租的程序 综上所述,房地产开发企业办理商品房预租的程序主要为: 1、预租商品房应当符合商品房预售的条件并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证; 2、已经预售的商品房不得预租; 3、与承租人签订商品房预租合同; 4、签订预租合同后,应当在15日内持预租合同和本实施意见第六条规定的材料办理预租合同登记备案,除外销房向市房地产交易中心办理外,其他房屋向房屋所在地区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理; 5、预租的商品房竣工并取得房地产权证后,房地产开发企业方可与承租人订立预租商品房使用交接书,交付房屋。租赁当事人持已登记备案的预租合同及预租商品房使用交接书,向房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理登记备案,领取租赁合同登记备案证明。 三、未取得商品房预售许可证而订立的商品房预售合同之效力及后果 (一)未取得商品房预售许可证而订立的商品房预售合同之效力 《上海市房屋租赁条例》第四十六条规定:“租赁当事人违反本条例……第九条……的规定,致使租赁合同无效的,应当依法承担民事责任。” 由此条款可见,《上海市房屋租赁条例》规定违反该条例第九条的规定是导致租赁合同无效的事由之一,即房地产开发企业未依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明的情况下预租商品房以及将已经预售的商品房预租的,可导致租赁合同无效。 但是,依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定,判定合同有效无效的标准是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,故《上海市房屋租赁条例》针对租赁合同无效情形的规定违反了上位法的规定,应为无效。 综上所述,即使房地产开发企业未依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明的情况下预租商品房以及将已经预售的商品房预租的,房地产开发企业与承租人签订的租赁合同仍为有效,但房地产开发企业将承担一定的民事责任及行政责任。 (二)未取得商品房预售许可证而订立的商品房预售合同所导致的后果 1、民事责任 《上海市房屋租赁条例》第四十六条规定:“租赁当事人违反本条例第六条、第七条、第八条、第九条、第三十条的规定,致使租赁合同无效的,应当依法承担民事责任。” 该条款关于合同无效的规定虽为无效,但是当房地产开发企业未依法商品房预售许可证明的情况下预租商品房以及将已经预售的商品房预租的,房地产开发企业无疑存在过错,其行为一旦造成承租人损失的,其理应承担相应的民事责任。 2、行政责任 《上海市房屋租赁条例》第四十八条规定:“当事人违反本条例第九条规定预租商品房的,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,没收违法所得,并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。” 由此条可见,房地产开发企业未依法商品房预售许可证明的情况下预租商品房以及将已经预售的商品房预租的,其将承受一定的行政责任。 结语 房地产开发企业进行商品房预租活动,理应遵守相关法律规定,合法办理相关手续。这不仅有利于整个商品房预租市场的规范化、有序化,亦对房地产开发企业规避法律及经营风险具有积极意义。

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