权证办理睁大眼,事后追偿不傻眼开发商阶段性连带保

作者:郑妍 发布时间:2015-01-21 17:41:11
当前商品房预售中,买卖双方普遍采用首付与按揭贷款组合的付款方式。按揭贷款促进了商品房的销售,加速了房地产开发资金的运转,但同时开发商为停供、断供贷款的购房者向银行承担保证责任的情况也屡见不鲜。如何防范为购房者按揭贷款提供阶段性担保所带来的风险,是开发商需要面对的课题。
一、阶段性连带保证责任的期间
预售商品房按揭贷款的一般模型大致为:开发商与购房人签订购房合同,合同约定采用首付款加银行按揭贷款的方式支付房款,购房人向银行申请购房贷款,开发商为购房人(借款人)向银行提供阶段性连带责任的保证担保。
 
 
 
 
 
(图I 预售商品房三方主体四个法律关系图)
 
(一)“阶段性”的保证期间
高收益往往意味着高风险,开发商自签订个人贷款保证协议之时,就承担了重大的保证责任。由于预售的商品房尚未取得权属证书,无法通过办理房地产抵押登记取得他项权证,贷款银行与购房者通常凭签订的预购商品房贷款抵押合同到房地产登记部门进行预抵押登记,但预抵押尚不构成实质的物权担保,[1]贷款银行遂通常与开发商约定,要求开发商为借款人在贷款合同项下借取贷款所产生的全部债务向银行提供不可撤销的阶段性连带保证责任担保,“如借款人未按本合同的约定履行其还款义务,贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁,或采取任何其他措施以实现债权,即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。”该保证期间通常约定从贷款合同签署之日起至房屋产权证及抵押权利证明文件等交付银行正式执管之日。由此可见,银行获得借款人的房屋抵押担保之日,即是开发商阶段性保证期限届满之时。这个时间点至关重要,我们可以把这个阶段性的约定看作是一个附条件生效的解除条款。
(二)风险可控的重要期间
房屋产权证及抵押权利证明文件办理的拖延无疑将导致开发商的阶段性保证责任期限延长,从而增加开发商承担保证责任的风险。因此,开发商应重视将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。实践中,开发商通常在双方商品房买卖合同签订或购房人交付首付款时,就将商品房的维修资金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐,并代理购房人办理各项产权证书。同时,为确保购房人的权利和配合工作,应注意在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时须承担的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务,迟延履行是要承担违约责任的。
然而,权利证明从房地产行政管理部门到交付于银行的过程并没有想象得那么简单,从(1)领取房屋产权证——(2)办理房屋抵押权登记——(3)领取他项权利证书——(4)[2]将相关权利证书交付贷款银行执管,整个流程并不是一个短暂的期间。其中,行政部门办证的时间开发商难以掌控,但是其他的时间可以成为开发商可控的期间,如果跟踪及时就可能尽量地缩短了保证期,反之,一旦开发商管理有疏漏,使任意环节出现空档,甚至只需要在(1)的环节延误时间,就可能加大保证责任的风险,延误时间的时长与风险的增加成正比。因此,开发商的阶段性保证期间不应是闲着承担还贷风险的期间,而应是带着压力奔走于购房者、房地产行政部门与银行之间的期间。接下来,本文将重点论述,一旦风险成为现实,领取房屋产权证书这个时间点将成为影响开发商事后主张债权效果的重要节点。
 
二、开发商保证责任承担后的维权途径
案例:开发商A与购房人B签订商品房预售合同,合同约定采用首付款加银行按揭贷款的方式支付房款,购房人向银行C申请购房贷款,A为B向C提供阶段性连带责任的保证担保。其后B连续欠缴按揭贷款, A承担了连带保证责任后,无法与B取得联系。A欲向法院起诉要求B偿还代付的款项。但是经过了解,A发现B所购买的预售商品房权属证书早在银行扣划A的保证金前已经办理完毕,现房屋已登记在B名下,依据法律B已拥有对该房屋的所有权,B除此房屋外,已无其他财产可供还款,并且在此之前B的其他两名债权人D、E已经就该房产向法院申请了查封。
此案中,开发商A事后主张债权追偿将难以充分受偿。其中重大的失误就在于没有重视房屋产权证书办理进程这个环节。
 
(图ii 预售商品房时间点)
(一)房屋产权转移之前债权的行使
    如图ii所示,若事件G发生在O点之前,开发商A在承担连带保证责任之后可解除与B的商品房买卖合同,提起违约之诉要求收回房屋的所有权。
为了督促购房人及时归还银行贷款以及解决购房人停止还贷款而导致开发商承担连带担保责任后,对购房人主张权利困难的问题。开发商通常在购房合同中约定,“开发商为购房人承担阶段性担保责任期间,购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款,视同对商品房买卖合同的根本违约,开发商有权解除《商品房买卖合同》,并由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。” 此时即使有购房人的其他债权人对房屋主张债权,向法院申请查封预售商品房,开发商可依据此条款解除买卖合同,向法院提出执行异议,指出预售房屋的产权登记未办理完毕,所有权仍应归属于开发商,开发商在执行案件中系其他债权的案外人,法院无权查封案外人的财产,请求解除查封。笔者认为,由于在商品房买卖过程中,开发商解除合同的行为没有违反法律的规定,其以“案外人”身份提出的执行异议将得到法院的采纳,法院理应解除对该房屋的查封[3]。开发商于是可就房屋的所有权对代偿按揭贷款提供保障,其他债权人只能就开发商退还给购房者的剩余房屋款项(如有)在其后主张权利。
(二)房屋产权转移之后维权困难
实际操作中,开发商若疏于管理,没有及时跟踪房屋权属证书的办理进度,如案例中的情况,就可能把MO’的保证责任期间往后延长到O’N,殊不知,一旦越过O的时间点,开发商承担连带保证责任并对代偿之债的主张权风险将大大增加,在O’N期间,银行C要求A承担了连带保证责任,D、E对房屋向法院申请了查封,债务人B失联,这时,开发商起诉追偿债权将陷入极端被动的境地。
首先,《商品房买卖合同》解除条款失灵。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。因此在购房人已取得了商品房屋产权证的情况下,承担了连带保证责任的开发商此时主张解除合同已无实际意义。
其次,依据《中华人民共和国担保法》第31条[4]之规定和《个人贷款合同》主张债权追偿难以实现。
《担保法》第52条规定:“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。”依据此规定,开发商代购房人提前归还全部贷款本息后,购房人与银行之间的贷款关系就已经终结和消灭,基于该笔贷款债务所设定的抵押权自然也就消灭了,而开发商承担保证责任代购房人还款后有权向其进行追偿,二者之间就形成了一个新的债权债务关系,开发商所享有的债权就只是一个普通债权而无优先权。因此若开发商A向购房人B追偿债务时,如同时还存在多个债权人(D、E……)且均通过法律途径要求对该房屋采取执行措施时,开发商A就只能作为普通债权人参与债权分配,难以实现全部债权。由于债权对所涉房屋已无直接联系,开发商于房屋所在地法院起诉债务人(购房人)时,有的法院会以被告人不在该地为由拒绝受理案件,因此,为了诉讼的便利,建议开发商在购房合同中特别约定,若购房人违反贷款合同,导致开发商承担连带保证责任而发生纠纷的,任何一方可向房屋所在地法院提起诉讼。
 
综上所述,在商品房预售,购房人选择银行按揭付款的模式中,开发商作为阶段性连带保证责任人可能承担较为被动且巨大的违约代偿风险,而若要最大限度的防范风险的发生,开发商预先完善合同相关条款并在履约过程中掌握房屋权利证明的办理时间至关重要。本案中,银行是在房屋产权证办理完成之后才解除个人贷款合同,其实开发商只要在房屋产权证办理完毕的当时及时联系业主和银行,即可在短期内[5]办理好房屋他项权证,然后向银行交付必须的权证后解除其保证责任,如此,就能尽可能避免承担保证责任的风险。
 
[1]预售商品房上设定的抵押权预告登记,与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。贷款银行作为预售商品房抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对该商品房的处分,但并非对诉争房屋已享有现实的抵押权。
[2] 有些贷款合作协议还要求交付《土地使用权证》。
[3]基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的,笔者认为执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。预查封的目的在于保持标的物的现状及价值,限制债务人对于预查封标的物的处分权,籍以实现债权人的债权。由于预查封的对象是一种未为确定的权利,当房地产开发商依合法约定正当解除合同时,房屋所有权归属于开发商,法院不能强制执行案外人的财产,而买受人即债务人向开发商主张返还的购房款或主张的违约金、损失等可以成为法院的执行对象。
[4] 《中华人民共和国担保法》第31条,保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
[5] 长沙市房地产登记部门规定办理房屋他行权证的工作时限为5个工作日。
 

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