开发商预售阶段买卖商品房的法律风险

作者:上海市协力(长沙)律师事务所 发布时间:2014-06-09 10:36:19

      房地产行业属于传统意义上的资金密集型产业,其经营需要巨大的资金支持,我国为了扶持房地产行业的发展,引入了香港的房地产按揭制度。商品房预售在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况,调动了开发商的积极性,同时具有一定的融资功能,促进了我国房地产市场的繁荣和发展。


      但是,由于预售双方信息不对称,开发商的道德风险以及买受人的法律知识的薄弱等,开发商作为商品房预售中占强势地位的一方,在房价不断上涨的背景下,为了自身的利益,在预售阶段出现诸如无证预售、虚假广告等问题,对房地产交易秩序和交易安全构成极大的威胁,不仅不利于买受人,同时开发商自身也要承担相应的人法律责任。


一、开发商无预售许可证进行预售的法律风险

 

(一) 故意隐瞒无预售许可证的风险
      开发商为了回笼资金,故意隐瞒自身未取得预售许可的事实而进行预售,在商品房买卖活动中,屡见不鲜。但开发商的这一行为违反了《商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,需承担行政责任,具体是由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。


      另外,开发商还应给买受人赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


(二)无预售许可证,进行发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式预售商品房的法律风险
      实践中,经常看到房地产开发商进行发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式预售商品房,这既是开发商调研房地产市场购买人数与购买能力,为后期楼盘开盘定价做市场预热,也是开发商回笼资金,规避“无证预售”风险的常用方式。


      开发商未依法取得商品预售许可证,而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,均属无证预售行为,需要承担无证预售商品房的法律责任。但如果开发商在买受人起诉前取得商品预售许可证,合同可被认定为有效。所以开发商在进行商品房预售之前,一定要先取得商品房预售许可证;即使由于特殊原因没有事先取得商品房预售许可证,也应该在买受人起诉之前取得预售许可证,将自身的损失尽量降低。


      故开发商采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金方式并不能规避无预售许可证进行预售的法律风险,仍需要相关的制度设计,使得房地产开发的“无证预售行为”只具有市场调查摸底的功能,不具有回笼资金的功能。


二、开发商签订预约合同销售商品房的法律风险


      开发商如果在商品房的预约合同中十分细致地写明关于房屋的详细信息,如坐落位置、楼层房号等,则有可能被认定为正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备 《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

 

      故开发商在预约合同中应该注意不要十分详细的写明房屋的相关信息,否则可能会认定为商品房买卖合同,如若违约,则会承担相应的违约责任。而且更应该注意的是不要在没有取得预售许可证之前以任何形式收取房屋买受人的预付款项,否则会承担惩罚性赔偿的不利后果。


三、开发商预售阶段进行广告宣传的法律风险


      预售是我国商品房销售的主要模式,如何将尚在建造、还未完工阶段的房屋推销出去,开发商往往会采取广告宣传的形式。在商品房预售中,开发商通过广告来“许诺”所售房屋优越的地理环境,完备的基础设施,方便的生活条件等。开发商为了追求广告效果,可能在商品房预售广告中进行夸大、不实、模糊的宣传。而根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


      故开发商在宣传其楼盘时,应该在广告中注意相应的宣传限度,采取合适的营销手段。既达到广告宣传其楼盘的效果,让买受人产生购买欲望。也应该在广告宣传中,尽量避免使广告宣传效果、营销手册上的相关信息拟制成为商品房买卖合同的条款,以免在后续的商品房买卖合同的履行中产生违约责任。

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