走在西天取金的路上——《民主与法制 财经评论》2012年

作者:上海市协力律师事务所 发布时间:2012-12-20 00:00:00
黄树成:有来有往,人家来投得放心,我们也研究怎么投人家的。
滕 云:套用一句话:敢问路在何方?
贺宛男:两个“一百年”是前提,相信到2020年即建党一百年建成小康社会之时,西天取金一定能取到真金。
张 耘:我引用毛主席的语录:胸怀祖国,放眼世界。
 

 
马晨光(主持人):用法律之眼看经济之事,法眼看经济,越看越清晰。这里是《民主与法制·财经评论》封面话题栏目,本期封面话题的题目是“走在西天取金的路上”。今天我们有幸请到的嘉宾有:SQ Investment LLC总裁张耘先生;纬宝网创始人、海立逊企业顾问管理(上海)有限公司CEO黄树成先生,他还曾任九龙仓中国公司总裁;上海著名的财经评论人、专栏作家贺宛男老师;还有协力律师事务所青年律师滕云。
 
10月26日,中国民生银行与麦肯锡公司联合发布了《中国私人银行市场报告》,对中国高净值人士市场规模及潜力进行权威分析和预测。该报告指出,中国高净值人士的理财目标以财富增值和财富保值为主,有57%的人士希望增加海外投资比重,获得在海外投资的机会。这份报告同时指出,目前我国大多数银行提供的投资渠道及传统的增值服务较为狭隘,还停留在初步开发的阶段。这就引出了今天我们的话题:海外投资置业。从去年国内限购开始,涌到纽约买房的中国人就明显增加,争做海外地主,在海外买房就像在第五大街买个名牌包一样便利。目前国人海外置业的状况如何?目的何在?
 

马晨光,上海知名金融律师,协力律师事务所高级合伙人、金融法律实务研究中心主任、上海外贸学院法学院兼职教授。毕业于大连海事大学法学院,复旦大学法律硕士。
 
黄树成:目前,主要是由于政策推动中国同胞往外走。在国内,现在投资的机会不是很多,特别是不动产,亚洲的不动产其实也很贵,所以有些人就转向欧美。目前中国人主要去的地方是美国、英国和澳大利亚,而东南亚一些比较高档的地方,比如新加坡也吸引一些国人前去。与过去相比,现在多了许多新的投资者,他们有大量人民币收入,但是国内利率低,政策又不鼓励投资不动产,所以就都往外面走。而在过去,只是那些有经验的人在投资不动产,他们通常做海外贸易,有往来帐户,有外币收入。
 

黄树成,纬宝网创始人 ,海立逊企业顾问管理(上海)有限公司CEO,曾任九龙仓中国公司总裁
 
马晨光(主持人):张总在美国多年。次贷危机爆发后,美国银行需处置不良资产,包括不少按揭的房产,张总他们就积极参与购买,再经过专业的管理、经营,使它实现增值。我们请张总介绍一下海外购置不动产的有关情况。
 
张 耘:马克思归纳资本主义经济的特征之一,就是周期性的经济危机。而美国这个国家的资本主义特征非常明显。我在美国呆了十几年,就经历了两次经济危机。而这次危机的周期特别长,感觉特别明显,因为华尔街的影响太大了。在这样的背景下,从2008年开始我到美国去考察,2009年起就开始出手,一直到现在。我是美国注册的房地产经纪师,对当地情况比较了解。美国银行有不少因为收不到房贷而获得的房产,这类房产有个特点,因为被控制了很长时间,里面有些设备损坏,或者被前房东砸坏了,我就从银行不断地大量购买,再雇些工人进行整修,然后由自己的团队把它们出租出去。我们还回到国内,寻找投资人,进行打包,出售股权。
 

张耘,美国SQ Investment LLC总裁。拥有美国北卡大学数理统计硕士、新泽西州房地产经纪证书、上海市房地产高级策划师资格。曾在美国杜克大学进修,还完成了上海交通大学举办的总裁班学习。公司专注于美国房地产的投资及资产管理,2009年起已在美国投资了近50套房产。
 
马晨光(主持人):除了张总这样的专业人士外,大部分国内投资者不太了解国外投资市场。请问贺老师,怎样才能让国人成为理性的海外不动产的投资者?他们需要注意哪些方面?
 
贺宛男:我想说一下刚才主持人提到的“高净值人士”投资海外不动产的问题。我的理解,所谓“高净值人士”是指除了自己居住的房子及自身生活必需的以外,还有1000万的可投资资产那样一群人。他们为什么会跑到国外去呢?从现象上看,中国现在没有投资机会,最大的两个投资市场,楼市不让投资,要“三限”:限贷、限购和限房;股市则是个“乞丐的市场”,越投越穷。但透过这个表面现象,我想说,最主要的原因是自从中国加入“WTO”后,这十年来我国的货币发行实在太多了。我查了一下,2000年全国人民币存款大约是6万多个亿,到去年年底是80万亿,增长了十多倍。货币发行多无非会引起两个结果,一个是通货膨胀,一个是资产泡沫。通货膨胀这几年总体上基本控制在4%以下,通货不能膨胀,那么必然是资产的泡沫,而股市现在已经成了“压缩饼干”,泡沫只能体现在房价上。货币过量发行还带来一个明显的现象,就是贫富差距的拉大。我专门查了一下,福布斯排名前100个富豪,他们2011年公开的财富相加起来是1.4万亿人民币。这是什么概念呢?我大致算了一下,我们去年城镇居民可支配收入人均是2万元,农村是7000元,两者相加是2.7万元,按城市化率50%计,除以2后每人约为1.3万元,13亿人口大约为16到17万亿元,而100个富豪就占了1.4万亿,占了13亿人口8%左右的比例。这还是前100,前500,前1000,则比例更高。所以,对有钱人来说,钱实在太多了,但是国内没有投资的渠道。
 

贺宛男,《解放日报》报业集团高级记者。从事财经报道和财经评论近30年,多家财经媒体专栏作者。
 
马晨光(主持人):现在不仅是排名靠前的富豪,那些没有专业团队为他们度身打造的越来越庞大的客户群体也去海外投资,会遇到哪些投资风险?如何才能有效规避?
 
滕 云:从我在澳大利亚留学和工作的经历来看,现在越来越多的中产阶级甚至工薪阶级,也已慢慢涉足房地产方面的投资。本人的一些同学、朋友家庭背景不能说是富豪,但通过父辈几十年的努力,手里会有二、三套非自住的房产,可以通过置换,为在海外留学、工作的子女购买当地的房产。而国内人士去海外旅游,看见那里良好环境下的一套房产只要20万美金,觉得不可思议。但是,国内的很多媒体,包括互联网上以讹传讹,对于在海外购置房地产的投资者来说,容易在法律上产生误导。很多人说,国内购房只能享有70年的产权期,而在国外,只要购房,就可以享受永久的产权。这是错误的,因为在国外,比如某些公寓房,卖的其实是租约,只不过这个租约的时间很长,比如99年。所以,买地买房时,使用期限不同的,价格也是不一样的。因此,在购买不动产之前,对房屋的权属进行法律方面的认识和了解时,应该通过当地的专业人士的帮助。而在英国、美国等地购买房产,对房屋进行所有权的过户,当地法律规定一定要有律师全程参与,以保证购房者的权益不会受到损害。另一个法律风险是指外国政府对非本国国民在税收上的政策风险,比如澳大利亚前些年房地产市场较为低迷,2005年前后起,随着外国留学生及移民的大量涌入,就把当地房地产市场炒高了,政府为了保护本国国民的利益,限制外国投资者的购房行为,就对外国投资者加了许多税和其它条件,让非本地人士持有当地房产的税收风险大大增加,而且很难规避。
 
 
马晨光(主持人):前几年,国内给许多投资者创造了高增值的机会, 有些增值甚至超过20%,而现在我们去到海外非常成熟的投资环境里,投资回报率可能也就是5%左右。那么,内投资者与西方投资者在传统、理念等方面究竟有什么区别?
 
黄树成:我们现在经济发展30年,相比较国外200多年的资本主义投资经验,我们起初是在照搬挪用,后来在过程中我们却就自身情况特点作出必要的调整演化。我们是在高速发展环境之下锻炼出一些眼光、习惯都不大适应已经稳定、成熟社会的人,那些欧美国家通常在产权等方面都保护得比较好,法律比较完备,供求关系相对比较平衡,而投资固定资产的回报率相对也比较低。我想着重请各位注意一个问题,我们在国外考察或旅游时看到的一些东西,可能觉得性价比很高、很吸引,但对人家来说却可能是很普通的。要注意你一时的冲动可能造成终身的遗憾,应该冷静一些,研究清楚什么叫地段,房地产最重要的就是地段。另外,你买了东西以后,与国内的情况有些不一样。在国外,你买的可能是一种责任,比如你买一座别墅,门口的花圃、草地你不保养好,邻居会去告你。所以,维持一套房产的费用是相当大的。第三个要留意的风险是,不要把你的副目标作为主目标,比如说移民,就不要把它放在投资房产的概念里,这是两码事,房产是实实在在的,回报率稳定,是个很冷静的投资行为,不要因为我想移民到某个国家,在那里选个漂亮的房子就行了,我可以肯定地说这是要失败的。我在那里投资买房移民了,那里肯定会给你出一大堆难题让你去处理。所以,我觉得“贪”字要小心,基于妄想或假设去投资大部分都不会有好结果的。
 
马晨光(主持人):我想问贺老师,都说美国的房子便宜,为什么会比上海便宜那么多?您能从经济学的角度给我们分析一下吗?
 
贺宛男:我2011年春节期间到美国西部去旅游了一次,听说由于经济不景气,在拉斯维加斯花7万美金就可以买一幢别墅。我觉得,从经济学的角度来说,中国的房子应该比美国要贵些。虽然从人均GDP看我们是5000美元,美国人均接近50000美元,那美国的房价应该是我们的10倍。而两国的国土面积相差不多,但在中国西部许多地方,像新疆等地都是大片沙漠,不适合人类居住。我们有13.5亿人口,美国人口约为我们的1/5左右,从供求关系角度看,中国房价应该比美国贵。像我这样的年龄,有过人均2平方米居住面积的经历,那时人均2平方米才能算困难户。经过这些年的快速发展,现在不是2平方米,20甚至200平方米的人均居住面积都不在少数了。本来中国人口就多,从2平方到20平方,甚至200平方,这是多大的需求量!我觉得,至少到2020年,我们的房价还会稳中有涨,特别是北上广深等一线城市。到了2020年以后,我的孙子一代结婚时,祖父母、外祖父母都会有房子给他,房价才可能下来,这是供求关系决定的。美国东西海岸,宜居土地很多,人口仅3亿多,因此美国房价便宜不应该让我们眼红。从另一个角度看,中国房地产投资年增20%几基本已经过去,包括财政部高官在内的政府高层都在撰文,透露准备逐步推开房产税的信息,现在国内购房只是交易过程有稅,买下的房产在保有环节不用交税。目前,有少数城市在试点,如果大范围推开,那时买房的人就没那么多了,大量的空置房就会释放出来,供求关系就会发生变化,所以,我认为还是应该用理性的眼光看待房地产这个市场。
 
张 耘:在美国纽约租房,必须要有当地律师签字画押,而在出租的过程中,也需要职业人士来操盘,如果自己去做会遇到很大风险。为什么?美国的法律比较完备,美国人喜欢互相告,我在你房里摔一跤,受伤了,就说你没弄好,去告你并提出巨额索赔,你怎么办?而且,美国各个地方的情况还不一样,比如纽约市政府为保护弱势群体,其法律体系偏向于保护租客,他不缴房租你不能赶他。因此,在美国投资房产,还要考虑到各个地区不同的情况,仔细选择。还有,投资房产,自住和投资一定要分开。我们公司现在对国内投资人主要做的事,就是让他把这当成一个理财产品,你投钱,然后每个月数钱,其它什么都不用干。
 
马晨光(主持人):张总说到美国资产中国资本化、证券化这个过程,我们应该引入海外投资的制度设计。从证券方面来看,2007年天津进行了一个海外证券市场的直投试点,其管理办法也已公布并且生效,可以将人民币兑换成外币,且无上限,但是要专款专用投资港股。但是到2009年,该办法未能得到很好实施而废止了。由此可见,我国在放开这个市场时特别犹豫、步履蹒跚。那么从证券角度看,我国在制定相关政策时应该考虑哪些因素?
 
贺宛男:从证券方面来说,现在合法合规的投资方式就是QDII了,即所谓合格的境内投资者投资境外的证券(包括股票或者债券)。QDII比QFII晚,它好像是2009年出现的,而QFII起码也有10年历史了。QDII发展到现在就三、四年时间,现在又出现了RQFII,可以直接用人民币通过券商等中介去做,主要购买香港的人民币产品。QDII出师不利,一直往下跌,规模一点点缩小了。为什么我们在放开海外投资市场特别是证券市场方面会如此犹豫呢?我想,自从入世以来,我们国家基本上是以资本输入为主,资本输出是放在后面的,刚开始时外汇存底不多,但是到了现在已达3万多亿美金。所以,现在就有了QDII、RQFII了,而且现在直接投资港股的话,也不用通过QDII了,只要你有A股账户,很多券商都会给你开H股账户。而在香港股票市场上,不仅有港股,还有美国股票,比如微软,还有一些其它国家的股票。我的感觉是,自从我国外汇存底突破3万亿美金后,中国已经成为一个资本输出国,输出的资本比引进的资本大得多了。刚才说到投资房地产,那是实物投资,其实如果证券这个渠道打开、慢慢投资海外证券的话,我们的眼光就不用紧盯房产,想着做“地主”,它出手其实是很难的,而股票在流动性方面要好得多。
 
马晨光(主持人):在证券投资这块,刚才提到QDII,其实QDII投资的门类比较窄,主要是基金和银行的理财产品,用于购买海外基金等产品。这两年,QDII的表现差强人意,赎回率非常高,是不是我们海外投资的基金管理能力存在一定问题?
 
贺宛男:我认为这不是海外基金管理能力的问题,而是整个中国公募、私募基金的专家都还不够资格成为专家。这涉及到制度问题。因为我们的基金是旱涝保收的,基金经理拿着高薪,你基金亏得一塌糊涂,他依然拿那么多。所以,你要通过中国基金公司那种QDII、QFII等方式去购买,对高净值人士是不屑一顾的。我倒是对张总刚才说的,如果QDII能够委托他这样的专业人士,不仅仅投资证券,还可以投资不动产以及资产证券化的东西,我对此非常感兴趣。
 
马晨光(主持人):张总在国外经营情况很好,现在假设你在国内私募资金状况也很好,那你怎么将它投到美国?你认为现在最大的制度障碍是什么?
 
张 耘:中国还是个外汇管制国,这是制约我们发展的一个重要方面。我现在的客户都与我一样,有留学背景,许多都有美国绿卡或已经是美国公民,还有的是香港公民,换汇的事他们可以自己解决,然后将外汇转到我海外账户。现在,人民币大幅升值,对我们国内出口的影响非常大。中国现在有钱,人民币又大幅升值,我们应该向日本学习,用资本去赚全世界的钱。但是这种机会不是随时都有,而且很短暂,一旦美国经济好转了,那么这样的回报率也会跌下来的。我觉得,人民币国际化是个大趋势,国内迟早会走出这一步,只是现在时间还没有到。
 
马晨光(主持人):黄先生有着几十年的外商企业在中国投资的经验,你怎么看人民币国际化这个问题?
 
黄树成:人民币国际化是一次投资机会,但是我们要走前半步,走得太快,可能风险太高,这应该是个明智的选择。现在,我们在制度设计上有个缺陷,政府没有安全地安排我们的资金合理合法地去投资海外,因为国内流动性太大,出现了不少问题,却不让它出去。我觉得通过香港平台是条好的出路,因为香港的制度具有相对的稳定性。
 
马晨光(主持人):我来介绍一下制度设计方面的情况。天津的证券直投已经无疾而终,现在唯一有希望的是温州试点。2010年温州上报方案,2011年年初被叫停,然后在2012年3月该方案又被重启。该方案的核心是,以有户籍的温州人作对象,一人单项目最高限额300万元美元,多人单项目最高限额1000万美元,每人每年最高限额是2亿美元。温州方案确定,只允许投资股权,比如非金融类企业股权的并购,而不包括房产等等,这在对外投资方面是个很大的进步。另外,南通和南京两市也上报了类似的方案给国务院,目前三个城市的方案都在等待批复。我想问,明年如果这些方案获得通过,它会给我们的经济发展带来什么影响?
 
贺宛男:有测算称现在温州民间资金有8000多亿人民币,中国从某种程度说是流动性泛滥,尽管现在很多中小企业贷不到款,但是钱还是很多的。所以,与其现在让这些充裕的资金在小河里泛滥,还不如让它奔流到大海。但个人直投放宽到年最高2亿美元,这方面的可能性不大。因为尽管温州人钱很多,但还是应该引导他们投到最该投的地方去。目前,我们各类企业都缺钱,因此,那些泛滥的资金首先还应该满足国内的需要。中国现在总体上还需要发展,1人2亿美元,100人就是200亿美元,资金大量外流,风险是很大的。
 
张 耘:我觉得国家这种考虑也有一定的道理。首先,不管国营的还是私营的,流出去的钱不要亏,其次,还要起到保值增值的作用。假如你有自己的实业的,国家肯定鼓励你去并购上下游、品牌、销售渠道、研发中心等,但是国家现在还没有考虑到私人投资需求这一块,因为它第一步是考虑产业资本出去,这是对的。而目前小规模的对外投资需求已经存在了,下一步国家可能会考虑的。现在,全世界越来越像个地球村了,国与国之间的国界越来越模糊,这是种趋势,像我这样跨国经营的过去简直不可想象。我想,只要慢慢熟悉了这个过程,对其中的风险了解了,那么中国的企业和个人走出去,就没有太大的问题。
 
黄树成:对于温州企业家而言,他们全世界都跑过,经历丰富,所以相对来说风险不会很高,关键是要确保当地领头羊的融资手续及过程完备、规范。而我们现在要解决的,是高净值人士的资金出入问题。中国政府应该成立智囊团以及相关的评估机构,推荐一些风险投资回报不同的产品,通过五大银行的国际化,以银行的实力带动主要投资产品的售卖,这才是帮助我们解决这个问题的正确方向。
 
马晨光(主持人):如果我对张总的海外基金很感兴趣,但是我只有人民币,我想投资张总的海外基金,滕律师,这在制度设计方面要怎么做才能实现?
 
滕 云:我国企业进行海外投资时,需要在发改委和商务部进行审批备案。目前在外汇管制方面,国内确实发展出一些合法的“创新”方法,比如,不少跨国的民间资本或海外资本在境内外设立两个平行基金,规模相当,境内基金在境内为境外投资者创造价值,而境外基金则根据境内投资者的意愿在境外进行投资,但是它的设置及运营都需要有高超技能的投资者团队的介入。需要指出的是,不少国内投资者在银行买过QDII产品,这些年QDII亏得很厉害,而我们似乎还却未看到境内机构追究境外投资者失职、失策造成损失的案例。而我认为,这恰恰是政府应该引导的保护国内投资者的一个方向。还有一点,我们国家在立法设计上考虑了限制贪官外逃情况的发生,但是正常商业行为涉及的钱,也应该开辟渠道让它正常地流进流出,如果不在正道上解决这个问题,那么歪门邪道会越来越多。
 
马晨光(主持人):最后,我们请嘉宾就“西天取金之路如何走”的话题,用一句话来加以总结。
 
黄树成:有来有往,人家来投得放心,我们也研究怎么投人家的。
滕 云:套用一句话:敢问路在何方?
贺宛男:两个“一百年”是前提,相信到2020年即建党一百年建成小康社会之时,西天取金一定能取到真金。
张 耘:我引用毛主席的语录:胸怀祖国,放眼世界。
马晨光(主持人):说得非常好。现在,去“西天取金之路”还是一条泥泞之路,需要大家共同努力,贡献自己的智慧。感谢大家的热情参与,谢谢!
 

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