宏观调控形势下房地产融资法律服务的新问题与新对策

作者:文/周兰萍 韩露 发布时间:2012-11-12 00:00:00

     【摘要】房地产调控政策的出台,对房地产企业各方面都产生了一定影响,特别是融资方面,使需求大量资金的房地产企业受到了一些限制。本文从目前宏观调控下的房地产企业融资困境入手,从律师视角分析房地产融资在法律服务方面面临的新问题,包括融资途径的拓展问题,相关法律规范的缺失问题和业务能力的滞后问题,并根据以上几方面的分析制定相应的策略以帮助企业在严峻的调控背景下度过“严冬”。 

     【关键词】房地产 融资 法律服务 调控

      2010年之后,国务院实施了严厉的房地产调控政策,主要体现在对个人购房贷款的限制和对房地产企业、项目信贷发放的限制。新政出台后,市场迅速遇冷,房企开始遭遇漫长的“冰川期”。在严厉的调控背景下,开发商资金链趋紧成为常态。对像房地产这样的资本密集型行业来讲,如何寻找新的融资策略解决资金链紧张的问题是当务之急。
 
      在这一前提背景下,律师应如何为房地产商提供关于融资活动的法律服务以克服当前的困境?
 
      一、宏观调控下的房企融资困境
      中国房地产经过20年的快速发展,已经成为国民经济的支柱产业,面对居民对房屋的刚性需求以及城市化建设进程的推进,未来仍有上升和发展的空间。房地产行业作为资金密集型行业,需要有迅速增长的资金供给以满足投资需求。目前在我国法律、政策允许范围内,房地产投融资出现多元化、传统与新兴市场并存的趋势,主要有债权融资、股权融资、合作开发、典当、承建企业垫资、按揭贷款、房地产信托融资、房地产投资信托基金(REITs)等。但是,随着宏观调控力度的加强和房产政策的出台,房地产融资中的问题也逐渐凸显,主要有:
 
      (一)融资来源过分依赖商业银行
      银行信贷一直以来是房地产开发的融资主渠道。开发资金大部分直接或者间接来自银行贷款。除直接的土地储备贷款、开发贷款和流动资金贷款外,建筑施工和建材企业垫款、期房贷款也主要来源于银行贷款。依据中国房地产信息网公布的房地产企业资金来源数据,自2006年以来,房地产企业资金来源中银行贷款月度占比均保持在25%以上。另有数据显示,房地产企业自筹资金中的70%来自银行贷款,“其他资金来源”项下的“定金和预收款”中也有30%来自银行贷款[1]。据中国人民银行研究局课题组调查显示,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自于商业银行信贷。融资渠道单一,过分依赖银行贷款,既增加了银行的信贷风险,也导致银行在提高信贷门槛后,房地产开发企业面临资金链断裂风险。
 
      (二)房屋销售回款受限
      2010年国十条出台后,全国数十个城市陆续出台限购令,限购令不仅排斥了大多数具备购买力的客户,更让开发商的销售回款几近断流。在投机性购房得到遏制的同时,房企的资金来路也被堵死,企业销售速度和资金周转率迅速下滑。房子卖不出去,作为又一主要资金来源的购房款也就难以纳入囊中。也正因如此,银行才会收紧对房企开发贷的发放,雪上加霜,这让房企陷入了资金紧张的死循环中。
 
      (三)新的融资渠道发展受到限制
      除了银行贷款之外,信托、私募等也都多多少少受到限制。
 
      (1)对房地产信托的严密监控。银行贷款受限后,许多房企把目光转向了房地产信托这一融资渠道,房产信托也曾红极一时。然而2011年7月,银监会下发通知,将房地产信托业务的“事后报备”改为“事前报备”制度,信托产品发行量明显减少;随后,房地产信托最强销售渠道的四大行也暂停代销或推介房地产信托项目。虽然今年7月房地产开发贷信托重新开闸,但银监会对房地产信托风险的密切关注,让信托始终像一根绷紧的弦,房企很难靠此解决资金困境。
 
      (2)对私募债的有限放开。私募包括私募基金、私募股权、私募债等,也是常见的融资渠道之一。今年5月,内地启动中小企业私募债业务试点,但根据沪深交易所中小企业私募债试点办法的规定,中小企业指未在上海与深圳证券交易所上市的中小微型企业,但暂不包括房地产企业和金融业企业。
 
      (3)对境外人民币入注房地产的谨慎态度。今年7月,央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知》,给人民币FDI(跨境人民币直接投资)设定了红线,规定部分账户不得投资房地产、证券及金融衍生品。具体包括境外投资者人民币前期费用专用账户不得用于土地招拍挂或购买房产;资本金专用账户等不得用于购买非自用房产;外商投资房地产企业不得自境外借用人民币资金等。
 
      去年10月,境外人民币被允许有条件地投资房地产,这让备受调控压力的内地房企一度欣喜若狂,然而时间仅过去9个月,这扇有限的融资大门又一次关闭。
 
      二、律师提供房地产融资法律服务面临的新问题
      严厉的调控政策以及严峻的融资环境决定了律师在为房企提供融资法律服务时所面临的问题。
     
      (一)融资途径的拓展问题
      当各种融资通道被陆续扎紧后,海外融资、股权质押等非传统融资方式成为了企业的救命稻草,但有条件进行海外融资的企业毕竟是少数,股权质押也多是上市公司的策略。对于中小企业来讲,如何创新融资方式、或是满足苛刻的融资条件,以及规避法律风险,都是律师在提供融资法律服务时面临的一大挑战。
 
      (二)相关法律规范的缺失问题
      信托、私募、民间融资等融资手段在我国其实多有使用,然而配套的法律法规可谓是严重缺失,这就导致现实中操作标准不一,甚至鱼龙混杂、扰乱正常的经济秩序。例如房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,REITs),REITs在国外是一种比较成熟的房地产融资途径,鉴于其复杂性、系统性、综合性,需要有一套完善的法律法规来规范其运行。而我国目前针对信托的严格意义上的法律仅有一部——《中华人民共和国信托法》,其他一些《信托公司管理办法》等多是银监会和中国人民银行发布的行政规章,零散且不完善。其他相关法律法规的的缺失不一而足,这都给律师从事房地产企业融资法律服务带来很大困扰。
 
      (三)业务能力滞后的问题
      传统的融资法律服务中,律师多是和银行打交道,接触的也多是抵押贷款类业务,良好的房地产形势并没有让人意识到新型融资模式的重要性。因此,律师对于私募、房地产信托或是更加新型的融资模式可能不甚了解,且缺乏实战经验。这就给律师在新形势下提供融资法律服务造成了障碍。如何不断充实自己、了解掌握国内外各类融资渠道、并充分知悉其法律风险,这都是摆在律师面前的问题。
 
      三、应对策略
      房地产行业高风险、高回报的特征使得融资显得尤为重要,资金短缺是房地产企业致命的弱点。那么在调控形势下,律师又该如何更好地为房企提供融资法律服务呢?
 
      (一)帮助企业建立多元化的融资机制。
      “不要把鸡蛋放在一个篮子里”的投资战略对于融资同样适用,过度依赖某一种融资方式只会造成企业“营养不良”甚至于“突然断粮”。因此,建立多元化的融资机制是企业长远发展的必然选择,房地产信托融资、基金和债券融资、典当融资、项目融资等都可以成为企业融资方案的一部分,而这个过程中无论是融资方式的搭配还是风险防范的化解,都需要律师的参与。所以,如何权衡利弊、平衡风险,拿出最优的融资方案都是律师能够做的。当然,这对律师自身的金融、经济等知识的掌握都提出了较高的要求。
 
      (二)为企业提供全程法律跟踪服务。
      就目前的融资困境来看,到处碰壁的多是中小房企,大牌企业即便在调控形势下也能左右逢源。可见,能否融到资金以及可以融到多少资金与企业的品牌有很大关联,而良好品牌的建立离不开法律的保驾护航,尤其走多元化融资道路更是如此。因此,律师可以以常年法律顾问的身份加入到企业的日常管理中,通过尽职调查等形式为房企的投融资行为提供保障,通过时刻掌控并帮助企业规避可能面临的法律风险,来协助企业树立品牌、建立信誉,为开辟融资途径奠定基础。具体的措施如完善合同条款和事先防范程序、积极促成企业与消费者和银行之间的沟通关系以及尽量避免选择连带责任担保,对担保权的实现设定条件等。此外,律师还可与投融资、企业战略管理等方面的专业人士或团队建立战略合作伙伴关系,共同为企业提供优质服务。
 
      (三)提升自身的业务水平。
      无论是多元融资途径的开拓,还是企业全程法律跟踪服务,都对律师的业务水平提出了新的更高的要求,单单的法律甚至房地产专业知识已经难以满足企业融资服务的需要。新形势下,律师不仅要精通法律、金融,还要了解国家的宏观经济政策、货币政策等;尤其在高度全球化的今天,外国资本与国内企业的对接也将逐渐成为常态,除了对英语的要求外,律师甚至需要了解国际形势或是外国的法律法规。因而如何让自己既有专业特长、又能熟悉掌握相关领域的知识,是新形势下律师为企业提供融资法律服务所应思考的。
 
      (四)积极参与立法环节,推动相关法律的完善。
      律师作为法律的实践者,对法律的不足与漏洞最为了解,因而对立法活动也最有发言权。综观西方法治发达国家,律师在立法活动中往往扮演着重要的角色,虽然我国对于律师参与立法还不像西方国家那样开放,然而进步与努力总是有的。近年来,各地立法活动都多多少采纳了律师的意见,例如2009年的《(合同法)若干问题的解释(二)》,其制定过程就参考了不少律师的意见。因此,律师若要在新形势下更好地为企业提供融资法律服务,就应该积极参与到立法活动中去,推动与融资相关的法律法规的建设和完善。这不仅是律师服务于企业的时代需求,也是律师作为现代中国法治建设的一员所应尽的一份力。
 
      四、结语
      “穷则变,变则通”,虽然宏观调控对房地产业形成了严厉打压态势,但这对企业来说也并不完全是坏事。新的形势促使企业寻求新的融资途径,摆脱对银行的过分依赖,而这本就是企业正确的融资选择,调控只是充当了催化剂。相信新的融资渠道以及市场空间会被不断挖掘,律师也应抓住挑战下的机遇,结合自身特长,帮助企业突破发展中遇到的资金瓶颈,为企业提供更好的服务。


[1] 参见张中华等主编《房地产与资本市场》,中国金融出版社,2009年5月版,第186页。
参考文献:
1、张中华等,《房地产与资本市场》,中国金融出版社,2009年5月版。
2、曾美娥,《对于稳健货币政策条件下我国房地产融资困境的思考》,《时代金融》,2012年第4期。
3、戴国峰,《房地产融资现状及解决思路》,《新财经》,2011年11月(上)。
4、凌杉,《探析新时期房地产企业融资模式的发展与创新》,《新财经》,2012年第4期。
5、游明惠,《香港律师拓展房地产业务的经验及对大陆律师界的启示》,《法学探索》,1995年第1期。

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